El gobierno nacional evalúa un plan de créditos hipotecarios para la clase media. Se llama Sistema Integral de Acceso a la Vivienda (SIAV) y prevé 41 mil préstamos en el primer año, a una tasa de interés del 6% anual, una cuota que no puede superar el 30% del ingreso familiar y hasta 30 años de plazo para pagarlo.
La Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) se encuentra a la espera de la respuesta del gobierno nacional a una ambiciosa propuesta que apunta a terminar con el déficit de viviendas de la clase media, calculado en unas 900 mil unidades. El plan, llamado Sistema Integral de Acceso a la Vivienda (SIAV), prevé conseguir fondos con los cuales se financiarán créditos accesibles y a largo plazo para las familias de este sector social que, por un lado, no acceden a subsidios para construir, reparar o comprar propiedades y que, por otra parte, tampoco tienen llegada al sistema financiero, limitado a sectores económicamente suficientes.
La propuesta de la Camarco modificó una anterior del año 2010, que contenía un capítulo destinado a viviendas populares. En el plan presentado este año se eliminó esa parte por la aparición del Pro.Cre.Ar., el programa oficial de créditos para la construcción.
El SIAV prevé la asignación de 44.100 créditos hipotecarios para la clase media en sus primeros cuatro años de aplicación, para pasar a 63 mil créditos desde el quinto año. La cifra no es casual: ese es el nivel de crecimiento vegetativo anual de viviendas para la clase media. Una vez conseguido ese objetivo, los empresarios constructores estiman que se podría atacar el déficit acumulado estimado en 900 mil unidades para ese estrato social.
Según estimaciones de la Camarco, el déficit total de viviendas en el país es de 2,5 millones de unidades.
El SIAV contempla créditos a pagar en 30 años, en cuotas que nopueden superar el 30% del nivel de ingresos de la familia y con una tasa de interés del 6 por ciento.
En condiciones normales de funcionamiento, explicaron los autores del SIAV, en cuatro años estaría satisfecho el 100% de la necesidad de vivienda de la clase media que se genera cada año por crecimiento vegetativo. Además, en el quinto año el sistema tendrá capacidad para cubrir la demanda de viviendas que se agrega anualmente. A partir de allí se empezará a reducir paulatinamente el déficit total existente.
El SIAV incluye la aprobación de un sistema de hipotecas a 30 años y requiere de la emisión de un bono para garantizar su fondeo. El proyecto de la cámara empresaria establece como unidad de cuenta para los ahorros y los créditos el salario medio (calculado en $ 4250). Fernando Lago, director del Área de Pensamiento Estratégico de la Camarco, destacó que el establecimiento del salario medio como unidad de cuenta asegura que "la tasa nominal será muy baja", logrando una relación razonable entre cuota e ingreso. En esa línea, el sistema "permite también que entren personas con ingresos menores", resaltó.
El fondeo de las hipotecas provendría de un sistema de ahorro de largo plazo para el que se piensa en un título o bono que canalice dinero del público y cuya remuneración estaría vinculada a la evolución de los salarios medios de la economía. Según Lago, la marcha del plan sería "muy rápida, porque hay una avidez del mercado para colocar excedentes en pesos, en algún activo de la economía real", con lo cual el fondo estaría garantizado y se podría utilizar en forma inmediata.
Para lanzar concretamente el programa "es necesaria tanto la aprobación de un bono de estas características como la de un modelo de hipotecas que establezca el pago en estas unidades de cuenta vinculadas a la economía", contó el entrevistado. El Ministerio de Economía y la ANSES ya recibieron el proyecto de manos de la Cámara de la Construcción.
La propuesta incluye un sistema de ahorro previo que se propone se llamaría SAPREVI. Ese sistema tendría la forma de un fondo común de inversión y se espera que sirva para el desarrollo y la movilización de ahorros a largo plazo. Los depósitos serían expresados en salarios medios y devengarían un interés anual a confirmar. Esos ahorros podrían ser aplicados únicamente a la compra, construcción y refacción de viviendas; serían heredables, transferibles y cotizables en el mercado de valores. Además contarían con garantía del Estado. El mecanismo de crédito hipotecario (SIPROVI) posibilitará la compra de viviendas estándar para la clase media, con un tope de valor fijado por el BCRA.
La demanda es concreta. De los 2,5 millones de viviendas que componen hoy el déficit habitacional, unas 900 mil corresponden a los sectores medios. Pero la sustentabilidad del fondo común de inversión basado en la venta de los bonos va a demorar tiempo, con lo cual la cámara propone que "si la aplicación reclama celeridad", la primera etapa podría ser financiada con algún aporte de fondos públicos.
Así, en el caso del proyecto de 2010, de los U$S 2700 millones que demandaban los 44.100 créditos del primer año (a un promedio de U$S 61.300 por unidad), U$S 2326 millones provendrían de la ANSES (el 6% de los fondos de esa dependencia), más otros U$S 375 millones provenientes del impuesto a los combustibles. En esta primera etapa no se apelaría al mercado de capitales. En tanto, los fondos para el financiamiento del crédito hipotecario serían dirigidos al sistema financiero a través de lo que se llamará Fondo de crédito promovido para la vivienda (FOPROVI), que será también el encargado de fijar la tasa de interés.
El sistema también prevé la creación de un Subsistema de Financiamiento de la Construcción de Viviendas (SIFINVI), "para contribuir a mejorar las ofertas" de la industria constructora frente al incremento de la demanda como consecuencia del crédito implementado, indicó la cámara. Se haría con el ahorro previo de los compradores de las viviendas en el pozo, con el pago de las cuotas, y fondos del FOPROVI para eliminar el riesgo comercial.
El programa, señala el informe de los constructores, busca disolver tres problemas del crédito hipotecario en la Argentina, al que califica como "inaccesible, riesgoso y limitado".
Hoy, la cuota de un crédito hipotecario representa el 60% del ingreso familiar; mientras que un alquiler cuesta hasta un 30% de ese ingreso. Frente a esto, el crédito hipotecario que impulsa la Camarco estará en torno al precio de un alquiler pero acotado a 30 años y con la certeza de quedar en propiedad al cabo de los pagos. Durante los 30 años, la cuota va a ser proporcional siempre con los ingresos.
Tomando como ejemplo tres niveles de ingresos medios para graficar las características del sistema, una familia con ingresos por $ 7200 pagaría una cuota mensual de $ 2150 con una tasa del 10 por ciento. Con ingresos de $ 6000, la cuota sería de
$ 1798 con una tasa del 8 por ciento. Y con ingresos de $ 4900, la cuota sería de $ 1469, con una tasa de interés del 6 por ciento.
El SIAV fue presentado meses atrás a las autoridades de la ANSES y del Ministerio de Economía de la Nación, que todavía no se definieron sobre la aplicación. La presentación coincidió con el lanzamiento por parte del gobierno del programa Pro.Cre.Ar., que apunta a satisfacer la demanda de sectores de menores recursos. El impulso de ese programa obligó a la Camarco a suspender momentáneamente su propio programa y adecuarlo.
Con la asunción de su nuevo titular, Gustavo Weiss, la cámara vuelve a impulsar su iniciativa, a la que considera uno de los elementos fundamentales para dar vuelta el mal momento de la construcción, afectada por una caída en la actividad del 5%, con una pérdida de 35 mil puestos de trabajo.
En cuanto al impacto del programa, la cámara resaltó los potenciales reflejos en ámbitos como la producción y en el nivel del empleo, así como también en los recursos fiscales derivados de la actividad adicional. "La aplicación resolvería totalmente el déficit para los sectores medios pero fundamentalmente generaría un rebote en la actividad inmediatamente", graficó Lago. "Cada peso invertido en obra –dijo– genera 2,16 pesos en la economía." El impacto, consignó, repercutiría también en las actividades de proveedores y servicios, en los salarios, y generaría retorno fiscal de 38% de lo invertido. Finalmente, el entrevistado estimó que el impacto en el empleo directo será –acorde con el Pro.Cre.Ar.– del orden de cuatro puestos por cada unidad de vivienda en construcción más los empleos indirectos y derivados.
Fuente: Infonews
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